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一大爷名下2套房想把一套传给已婚女儿……陷入

2020-07-08 07:18尊龙人生就是博d88 人已围观

简介浙江宁波江北区的周先生已年过60,两个多月前突然病重,经过一段时间的治疗才慢慢恢复过来。经历了这次变故,周先生想早点为自己的财产作一些安排。 周先生名下有两套房子,其...

  浙江宁波江北区的周先生已年过60,两个多月前突然病重,经过一段时间的治疗才慢慢恢复过来。经历了这次变故,周先生想早点为自己的财产作一些安排。

  周先生名下有两套房子,其中一套面积98平方米,房产证是6年前取得的,周先生准备把这套房子传给女儿。周先生的女儿已婚,名下有一套90多平方米的住房,取得房产证已有8年。

  对于大多数父母来说,住房是他们花费一生心血才积累下来的财产,如何合理利用税收优惠政策和相关法律,以最小的经济代价和支出把房产传给孩子,确实是一个非常实际的问题。

  按照现行法律,父母要把自己名下的房产传给子女,即过户到子女名下,有三种形式:转让(买卖)、赠与和继承。这三种方式,涉及的费用是不同的,我们以周先生的情况为例,逐一分析。

  根据现有法律和税收政策,住宅的转让(买卖)涉及的税种主要有以下几种:个人所得税、增值税及其附加、印花税及契税。

  按照规定,父母作为卖方是不需要交纳契税的,个人转让住房免征印花税,在上面这个案例中,周先生取得房产所有权已超过两年,如果其以转让方法将此房产传承给儿女,可免征增值税及其附加,即仅需要交纳个人所得税,计税方式有两种,一是核定征收,按照转让总价的1%计收;二是差额征收,按照(转让总价-房产原值-税及合理费用)×20%计收,二者选其一。

  子女作为买方,涉及契税和印花税。按照规定,个人转让住房免征印花税,但需交纳契税,由于周先生的女儿名下已有一套住房,且面积在90平方米以上,契税需要按2%交纳。

  因为父母与儿女之间关系特殊,因此,很多人继承房产,都采用赠与方法,而且想当然地认为,父母将财产赠与儿女,你情我愿,应该不需要什么成本吧,但实际上,房产的赠与不同于普通物件的赠与,也是需要纳税的。

  周先生要把房子赠与女儿,属于直系亲属之间的赠与,按照规定,增值税及其附加免征,但需要按核定价格的0.05%交纳印花税。如果房子赠给非直系亲属,对于赠与人来说,税费与买卖方法相同。

  子女作为父母财产的受赠人,涉及的税费主要有契税、个人所得税及印花税。在本案中,周先生的女儿是受赠人,需要交纳3%的契税以及核定价格0.05%的印花税,因为财产是其父亲赠与的,两人为直系亲属,依法可免征个人所得税。

  所谓法定继承,就是指遗嘱继承以外,依照法律的直接规定将遗产转移给继承人的一种遗产传承方式。法定继承所涉及的顺序、份额分配是由法律直接规定的,因此并不直接体现被继承人的意志。但因为儿女是父母财产的第一顺序继承人,所以,以法定继承的方法,儿女实际上也可以获得父母的财产。

  根据现有法律,对于个人财产,只要没有特别特殊的规定,法定继承人如果继承房产,契税、增值税及其附加、个人所得税都是免征的,不用交税。非法定继承人根据遗嘱继承房屋权属的,属于受赠行为,需按3%的税率征收契税,其他税费免征。

  所以,如果采用法定继承的方法,本案中的周先生及其女儿都不需要交税。但法定继承需要进行公证,这样就涉及继承的公证费用,目前宁波城区商品住房的公证收费标准一般为70元/平方米,以本案中的周先生为例,如果他要把自己那套98平方米房子通过法定继承方法传承给女儿,需要支付6800多元公证费用。

  儿女以受赠人或继承人的身份取得父母的房产后,如果再次转让该房产,情况就有变化,基本与转让无异,会涉及增值税及其附加、个人所得税。

  增值税及其附加:要从父母(在上述案例中为周先生)购买该房产的日期算起(特别强调:不是其儿女取得该房产的日期算起),满两年的免征增值税及其附加,不满两年的征收增值税及其附加。

  个人所得税,儿女是通过赠与还是继承获得父母房产的,在再次转让时情况有所不同,具体如下:

  如果通过赠与方法获得父母房产再转让的,个人所得税按照20%差额征收,其中,差额=转让受赠房屋的收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费。

  如果通过法定继承方法获得父母房产再转让的,从父母购买该房产的日期算起,如果再转让时已满5年且房产为儿女家庭唯一住房,转让时免征个人所得税,如果以周先生为例,他的女儿是有住房的,如果其继承了父亲的房子再转让,就要交纳个人所得税,按照核定征收或者差额征收选其一。

  从以上的简单分析我们可以看出,父母把房产(住宅)传承给儿女,究竟哪种方式最为划算,并不能一概而论,需结合父母和被传承人名下已有房产的数量、面积、购买时间等具体情况和因素作综合分析,然后才能作出准确的判断。

  一、在当前政策下,父母选择哪种方式把房产传承给儿女,首先要考虑的一个问题是,该房产是否会再次转让,如果再次转让概率较大,建议不要采用赠与形式,因为赠与后再转让必须按20%差额征收个税;

  二、父母如果有多套房产,建议优先考虑传承产权已满两年的房产,这样可以免征增值税及其附加;

  总之,房产的传承不是一件简单的事,涉及的法律问题不少,具体如何操作,最好请律师等专业人士把关。

Tags: 套房  酒店 

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