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吐血分析:小白如何在北京买第一套房?(上)

2020-07-08 07:22尊龙人生就是博d88 人已围观

简介这篇文章,我们聊一聊,关于买房方面的一些硬核知识。算是给计划买房的小白做一个基础科普。争取做到这样一个目标:看完文章后,你已经从新手村(啥都不懂)的水平,进阶到可...

  这篇文章,我们聊一聊,关于买房方面的一些硬核知识。算是给计划买房的小白做一个基础科普。争取做到这样一个目标:看完文章后,你已经从新手村(啥都不懂)的水平,进阶到可以打个初级副本(独立买房)了。如果你看完后还是一脸懵逼,而且觉得这写的什么玩意我都看不懂,那也太浪费我的心血,太让人伤心了,那就别怪猫叔我爬你家窗户了~

  01关于买房,我有两条最诚恳的忠告做地产自媒体以来,在买房这件事上,我回复了没有上万个问题,至少也有大几千个问题了。不熟悉我的朋友可能觉得我脾气比较暴躁,回答问题没什么耐心,但老粉会GET到我的点,知道怎么样提问,才能要到自己真正想要的答案。你可能觉得提问有什么难的,别说,对有的人还真挺难的。很多人连最基本的功课不做,就希望别人给出详尽的回答。这其实是对彼此的不尊重——连自己的购房资格、首付情况、月供情况都不了解,张口就问,既浪费了你的时间,又浪费了我的精力,最后这场交流只能是不欢而散。另外购房者能获取的硬核干货渠道确实很少,网上一搜,买房的信息一大堆,但大多数都是房价涨了跌了,而且多是没有逻辑蹭热度的文章,还很容易煽动买房者的情绪,让真正有购房需求的人误入歧途——好多小白经常问,买哪里涨幅最高?房价什么时候涨?说的好像我什么都懂一样。他们巴不得我就是天桥上算命的,掐指一算,就能告诉你:施主,看你满面红光,骨骼精奇,我这里有一本《买房秘籍》传授给你,包你三年赚千万,走向人生巅峰。用脚趾头想想,这可能嘛?有这好事,我何必还巴巴码字,借钱炒房不好吗?买房能抗通胀,如今是菜市场大妈都知道的事情了。但人人都想做镰刀发大财,那么韭菜又哪里去找呢。且不说08年多少深圳炒房客破产,近一点的,17年317以来,燕郊和北京买房的人,又有多少站在高岗。所以我始终认为,买房能够抗通胀、实现稳定的资产增值,就足够了。而炒房比拼的是资金实力、现金流、对市场对人性深刻的洞察,还有和政策对抗的运气成分。一次赌对了是运气,但如果总觉得有这样的好事,形成路径依赖,那迟早还是要赔掉底裤的。想要买房发财之前,请问一问自己:你比别人更聪明吗?你更了解你的对手盘吗?你是否准备好了足够的现金、优质的借贷资质?你一个连购房流程都搞不清楚的小白,凭什么能赢在市场摸爬滚打几十年的老鸟呢?所以,对于买房,我有两条最诚恳的忠告:1、别想着怎么赚钱,先保证怎么不赔钱。2、请永远记住第一条。

  02小白买房的三个原则接下来,我们以北京市场为例,来说说买房怎么避免赔钱、尽量买对的问题。根据猫叔跑盘的心得来说,小白买房,要注意以下三个原则:不看新房看二手不看环线看产业不看洼地看产品我们一条条来分析。不看新房看二手,这里不是说不建议你买新房,一定要买二手。指的是,只有二手房的价格,才能体现最真实的市场价格。北京市场和全国大部分城市都不太相同,北京是一个二手房非常成熟的市场。可以来说,从有商品房开始,北京的二手房和商品房就是共存的。这里简单科普下我国的住宅史,从建国到1998年房改之前,我国采取的是住房分配制度,房子一直处于紧缺的状态。1998年房改之后,北京一下子推出了19个经适房,包括天通苑、回龙观等大型居住社区,大批量的新房开始销售。第二年允许160万套公房上市买卖,二手房市场也随即开启。经过20多年的发展,五环内绝大多数是二手房的天下,可以这样说,一个板块的二手房均价,已经成为衡量这个板块的价值刻度。在同一个片区内,有新房有二手的情况下,如果新房价格超过了周边同品质同类型的二手房的20%以上,那就说明这个新盘的价值已经透支了。这种新盘我们叫做溢价盘,买是可以买,但性价比没有了,多出来20%以上的溢价,是你为楼盘品质、为你生活支付的成本。投资这样的楼盘一定要慎重。不过事实上,新房和二手房重合的板块不太多。北京的新房大多在五环外,五环内是二手房的天下。那么到底是买新房还是二手呢?主要取决于你的预算和人生所处的阶段。对于单身、刚结婚的首次置业人群来说,优先选择五环、六环的临铁新房。以牺牲上下班的时间来换取物业的成长空间。这个结论,主要是从首付不足,贷款资格又很珍贵的角度来考虑的。我们都知道北京房票很珍贵,但其实首套房的贷款资格更加珍贵。为什么首贷又叫处女贷,这意味着大多数人一生只有一次机会。在不影响你生活、可提供充足月供的前提下,应该最先考虑的是如何充分利用首套房的资格,尽可能多贷款,少交首付。尤其是做生意的朋友,更懂得,像房贷这样大额低息长期贷款,是非常优质非常难得的贷款。请注意临近地铁是最基本的要求,因为有流动性。很多人问我,最近比较火的,大兴庞各庄的几个楼盘,以及顺义的金茂北京国际社区,太便宜了,能不能买?我是真心不建议买的。

  这些新盘品质虽然好,但配套交通很差,接盘的人也少,即使发展起来也要超过10年的时间。你有没有想过,将来要置换的时候,卖给谁呢?所以首套房你至少选择个临铁的新房,至少地铁能为这里带来人气,有了人气商业、教育才会更快的发展。卖房的话有人接盘,就算不卖也可以考虑出租。是个进可攻退可守的稳健策略。(实在没钱只能买远郊新房的当我没说,我也确实不能借给你钱买房对吧,杠精退散)

  对于已经结婚,并且准备要孩子的人群,已经有了一部分积蓄,资金比较充裕,同时对居住又有比较高的要求——商超、医疗配套要成熟,上下班、接送孩子上学都要方便等等。这部分群体,可选择的范围就很大了,除了少数新房,还可以看五环内更多的二手。说到二手的坑,以及我听过的、身边朋友经历过的买二手房的血泪史,我可以说个三天三夜不重样。奇葩卖家就不说了,遇到业务不熟练、人品差的中介,真的会把人坑死。为了不被业务不熟练的中介忽悠,接下来猫叔就科普一下,二手房需要注意的最基本的问题。

  03二手房,手把手教你通关买二手房,首先要弄清楚两件事:净首付多少?能贷款多少?稍微懂一些买房知识的朋友都知道,新房和二手房总价相同的时候,二手房要交的首付,比新房高很多。这是因为,除了购房首付外,还有税费和中介费两个大头。即购买二手房实际缴纳的首付=购房首付+税费+中介费等,也叫净首付。坑爹的是,很多中介不会帮你计算比较准确的净首付。在买房过程中,买家比计划多付钱的例子比比皆是。关系到钱的问题,必须自己亲历亲为。接下来,我细致的为大家讲讲二手房的税费问题,并说明购买策略。1、在需要降低税费的情况下,优先购买次序为,满五唯一>满二(包括满二唯一、满二不唯一)、满五不唯一>不满二(包括不满二唯一、不满二不唯一)我们看看,买一套房子,到底为国家做了多少贡献。

  二手房的主要税费是契税、增值税、个人所得税。a/首先你逃不掉的是契税。只要有交易,契税就必须交。首套购房:90平米(含)以下税率1%;90平米以上,税率1.5%二套购房:税率3%;如果你要买的房子房产证登记年限满五年(或者是契税完税发票填发的日期满五年),且是业主在北京的唯一住房,那么你只需要交契税,国家就不额外薅羊毛了。b/如果房子没有满五年,除了契税之外,还要交个税。个税是很让人恐怖的事情。个税=(本次网签价-原值)*20%,原值为上次交易的网签价格。只有查不到原值的情况,个税=网签价*1%绝大多数情况,个税还是按照差额的20%来算,看到这里你是不是要吐血了?c/先别吐血,如果你要买的房子,连两年都还没满,不仅要交契税、个税,还要再被薅一把羊毛——增值税。估算为网签价的5.3%或者(网签价-原值)的5.3%,同样是一笔不小的数目。从以上可以看出,对于普通住房,优先选择满五唯一标的,其次选择满五不唯一、满二的,最差的情况就是不满二,个税、增值税、契税都要交。至于,满二和满五不唯一怎么选择。这个涉及到上次网签价格的原值,还是要具体问题具体计算。2、需要降低税费的情况下,优先购买次序为普通住宅>非普通住宅已购公房 >二类经适房 > 一类经适房(2008年4月11日前满五年的) >一类经适房(2008年4月11日后满五年的)先来说,普通住宅和非普通住宅。

  按照目前北京市的区分标准,须全部满足以下3条的住宅即为普宅,有任何一项不满足的,即为非普。

  虽然北京绝大部分住宅都不符合普宅标准。但对于购买力在486万总价以下的群体来说,如果遇到了普通住宅,还是很值得买的。普宅和非普宅对比,主要有两个优势:1是首付成本低。普宅首套房首付可以到35%,非普是40%,普宅二套首付是60%,非普是80%。2是税费低。除了非普的税费有可能要比普宅高之外,主要大的税费差距在于满两年后,普宅不用交增值税,非普依然需要交增值税。增值税 + 增值税附加 = 网签价 ÷ 1.05 x 5.3 %举个例子来说,因为通州副中心的建设,最近两年咨询八通线一带上车盘的朋友很多。曾经一位朋友想要咨询总价350-400万的房子。请注意,400万这个区间,就是非普住宅了,这意味着同样是满五唯一的房子,买了总价400万的非普住宅,不仅首付要多交5%,增值税也要多交20万左右。请注意,如果网签价控制在374万以内,可以少交首付、少交税。

  此外,由于北京市场的特殊性,二手房市场还存在各种各样的政策类住房,这类房产除了上述需要交纳的税费之外,还需要额外补缴土地出让金或者综合地价款。已购公房:老公房是多年以前的单位房,也是最有优势的政策房,不但可以按照普通住宅标准交易提高贷款额度,而且由于无法查到原值,遇到非满五唯一的情况,差额20%个税可以规避,只需要缴纳全额1%个税。至于土地出让金,也就一平几十块钱的样子。简直太友好了。

  我们经常会在主城区看到这类90年代之前的房子。尤其是东西城、海淀的学区老公房,税费低贷款高,是很抢手的房源。

  经济适用房:分为一类经济适用房,二类经济适用房。一类经济适用房,多是小户型面向中低收入家庭的普通住宅,满五年可出售。需要额外缴纳综合地价款:2008年4月11日前满五年的,缴纳网签价的10%。2008年4月11日后满五年的,缴纳差额的70%;比如,码农上车盘的天通苑、回龙观,就是北京最早、最大的经济适用房社区之一。买房的朋友记得把综合地价款算进去。

  二类经济适用房,包括回迁房、安置房、单位集资房,可以直接上市交易,同样按照普通住宅标准计算,交易时额外缴纳网签价格的3%缴纳土地出让金。潘家园上车盘,换手率第一大盘弘善家园,二类经济适用房很多,看起来总价便宜,但实际净首付并不低。除了交3%的土地出让金外,还有很多房源不满五唯一,需要交差额20%的个税。

  (点击看大图)3、税费低做高网签价可以多贷款、税费高可以做低网签价避税。通过前边的讲解,可以得知,二手房最理想的房源是满五唯一的普通住宅/老公房,但实际上我们遇到这类优质房源的机会实在不多。中介为了提高成交效率,往往也懒得专门为你找这类房源,而是把手里现成的几个次级选项提供给你。

  应对这种情况,我们怎么处理呢?实际上,在二手房交易过程中,有很大一部分比例,真实成交价和网签价是不一样的。非满五唯一,税费比较高的情况下,尤其涉及到差额20%个税,原值又低,这个时候(网签价-原值)*20%的高额税费简直太凶残了。为了避税,买家往往选择做低网签价。有人说,1000万的房子,原值200万,网签价做到200万,不就可以避税了吗?想法很美好,但税务部门可不是吃素的。为了避免这种情况,每个房子还有一个核定价,也叫“二手房过户指导价”,如果你的网签价低于核定价,那么税务部门就要以核定价为标准来收税。所以,你只能把网签价做到和核定价一样低,保证缴纳最少的税费。这里做一个总结:买二手房优先用的两种策略:一种是首套首贷资格,买总价看上去比较高,但满五唯一税费很低,净首付也低的,可以多贷款。(贷款不是无限制。决定最高贷款额度的就是银行给出的评估价。在北京,评估价一般是房屋实际成交价的95折或者9折,特别老的房子也有8折的情况出现。)另外一种是二套资格,全款买房,选择总价比较低,但税费很高的,做低网签价规避税费。需要用钱的时候,可以再抵押。PS:真实成交价≥银行评估价≥网签价≥最低过户指导价(核定价)当然,本篇讲的是二手房买房中的具体问题。前提还要建立在如何正确的选择板块以及房源上。至于这个话题,我们下篇再讲。写这篇文章真要吐了,求转发。

Tags: 套房  中央空调  酒店 

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